中介申请法院驱逐令需要哪些材料和步骤

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在房屋租赁纠纷中，中介机构作为市场服务主体，常需通过司法途径维护合法权益。申请法院驱逐令是解决租客恶意欠租或非法占有的重要手段，但程序规范性直接影响案件受理效率与结果。中介机构需系统掌握法律要件，精准准备材料，避免因程序瑕疵导致维权受阻。

材料准备要点

完整证据链是申请基础。中介须提交经备案的房屋租赁合同原件，该文件需明确标注租金标准、支付周期及违约责任条款。根据2023年北京朝阳法院发布的租赁纠纷白皮书，超过32%的申请因合同条款模糊被驳回，特别需注意押金条款与解约条件的法律表述。

辅助材料包含租客违约证明及催告记录。中介需提供连续三个月的租金催缴通知书原件，以及短信、邮件等电子证据的公证文件。上海某律所实务案例显示，采用EMS邮寄催告函并保留签收回执的申请人，案件受理时间平均缩短15个工作日。物业费缴纳凭证、房屋现状照片等配套证据可增强主张可信度。

法律程序衔接

立案前置程序直接影响受理结果。按照《民事诉讼法》第119条规定，申请人需在被告住所地或合同履行地法院提起诉讼。值得注意的是，杭州互联网法院2022年试点推行线上立案系统后，电子合同类案件的平均审查周期由28天缩减至9天。

诉前调解程序具有法定强制性。中介在提交申请后需配合法院进行至少一次调解尝试，此阶段准备的协商记录可能影响后续判决。广州某区法院统计显示，67%的租赁纠纷在调解阶段达成和解，但涉及房屋结构破坏等严重违约情形可直接进入诉讼程序。

证据效力认定

视听资料需符合法定形式。监控录像、现场录音等证据必须保留原始载体，北京某中介机构曾因提交剪辑过的监控视频被判定证据无效。时间戳认证的电子证据逐渐被各地法院采纳，深圳已有案例采信区块链存证的租金催缴记录。

证人证言需排除利害关系。物业工作人员、相邻租户的证词具有较高证明力，但中介员工出具的证明文件需经严格审查。最高人民法院2021年司法解释明确，中介机构内部人员证言需有其他证据佐证方可单独作为定案依据。

执行风险防控

财产保全措施可保障执行效果。在申请驱逐令中介可依据《民法典》第568条申请冻结租客押金账户。天津某案例中，申请人通过诉前保全成功扣划租客车辆，促使对方主动履行腾退义务。

强制腾退需遵循法定程序。法院执行局实施清场时，中介应配合制作财物清单并进行全程公证。成都某房产中介因擅自处置租客物品，导致胜诉后反被索赔12万元，该案例凸显程序合规的重要性。执行过程中遭遇暴力抗法情形，应立即报警并留存出警记录作为后续追责依据。

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