备案房屋买卖时如何确定交易价格

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1. 备案价格的定义和作用：

备案价格是开发商在申请预售许可证时向房管部门提交的价格，通常作为房屋销售的最高参考价。这一制度旨在规范房地产市场，防止开发商随意调整房价，保护购房者的权益。备案价格是开发商在开盘前确定的参考价格，不能随意更改，如果需要调整，必须重新备案。

2. 备案价格与实际销售价格的区别：

备案价格是开发商在开盘前向建委提交的价格，而实际销售价格是在开盘后根据市场需求和房屋实际情况确定的。通常情况下，实际销售价格会高于备案价格。备案价格与实际成交价格之间存在一定的浮动空间，但一般不超过5%。

3. 备案价格的计算方法：

备案价格的计算通常基于楼面地价和过往三年一二手成交均价综合计算，并由开发商提交预售申请时报备，经当地住建局审核。首次开盘的新楼盘项目，原则上以近3个月该地段同区域、同品质、同类型楼盘实际网签成交均价为基础，结合成本等因素合理确定备案价格。

4. 查询备案价格的方法：

购房者可以通过查询物价局或房管局官方网站，或登录所在城市的住房保障和房屋管理官网，输入项目名称查询，找到楼盘信息，查看房屋备案价格。了解房屋备案价格对于购房者来说非常重要，有助于避免被开发商欺骗，保护自己的合法权益。

5. 备案价格的执行标准：

开发商在销售方案中申报的“一房一价”要明确调价期限，并严格按照申报价对外销售。如果要涨价，则需要进行二次备案，并解释涨价原因。备案价格一旦确定，开发商不得擅自突破此价格销售。

6. 备案价格对购房者的影响：

备案价格是开发商做出的价格承诺，在实际销售过程中不得突破。如果要涨价，则需要重新备案，并说明涨价原因。备案价与成交价之间没有绝对的关系，但备案价是房屋预计销售时的评估价，最终成交的价格是由买房者实际支付给开发商的金额。

通过以上信息，购房者可以更好地了解备案价格的确定方式及其对交易的影响，从而做出明智的购房决策。

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